个人增值税的相关政策

　　武汉恒企会计培训学校小编为大家分享了房地产增值税常见的问题：

　　增值税常见的问题是对增值税纳税义务发生时间把握不准。

　　房地产企业一般纳税人增值税纳税义务发生时间，按照《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2016〕36号文件印发)第四十五条规定，

　　(1)纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;

　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

　　(2)取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;

　　未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天，例如房地产企业以房抵债且没有签订合同，其纳税义务发生时间为不动产权属变更的当天。

　　房地产销售时分为期房销售和现房销售，增值税缴纳又有不同。

　　1.期房销售

　　(1)预缴

　　房地产企业一般纳税人取得预售许可证后，预售期房时，商品尚未完工，无法确认收入，同时也未达增值税纳税义务发生时间，不发生增值税纳税义务。

　　房地产开发企业收到预收款时，应按照《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(税务总局公告2016年第18号)第十条规定，不分新老项目，均按照3%的预征率预缴增值税。

　　目前有部分企业对于老项目，在预售时直接按照5%的征收率预缴增值税，其实是不对的，将形成税款占用了企业资金。

　　(2)交房

　　交付时，计算缴纳增值税，此时减去预缴增值税金额，如果是一般计税项目，还应减去增值税进项税额。

　　交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准;若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　如果交房前先开具发票的，增值税纳税义务发生时间为开具发票的当天。

　　2.现房销售

　　如果房地产企业一般纳税人销售现房，则无须预缴增值税，直接在交付时缴纳增值税即可。

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